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投资建设增幅回升 销售市场理性发展——2017年全区房地产市场情况简析
日期:2018-01-31 作者: 来源:

    2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购限贷限售等叠加土地拍卖收紧,供应结构多样化,调控效果逐步显现。从8月起,我区商品房成交量明显回暖,销售面积相对平稳增长。

    一、房地产开发投资增幅回升,住宅投资占主导

    2017年,全区房地产开发在建项目85个,比去年减少6个,同比下降6.6%;其中新入项目23个,比去年增加9个。

    全年全区房地产开发投资增速走势由降转升,一季度回落至2017年低点(-25.3%)后,走势逐步收窄直至10月开始回升。全区房地产开发投资288.97亿元,同比增长7.3%,增速比上季度扩大11.5个百分点。(见图1

 

1

                

    

从房屋类型看,住宅和商办投资出现分化。住宅投资在市场化住宅投资较快增长的带动下,增速持续回升。商办投资则随着商办项目的整顿清理,增速有所缓解。(见图2

 

2

                 

从住房属性看,保障房建设依然缓慢。全年在建的保障房项目共30个,完成投资59.10亿元,同比下降24.3%,占总投资的比重20.5%,比重同比下降8.5个百分点。(见图3

3

                

 

2017年,全区商品住宅开发投资量195.81亿元,同比增长6.3%,占全部房地产开发投资67.8%。按住宅面积分,90平方米及以下(刚需型)投资量58.69亿元,同比下降32.5%,占商品住宅投资的30%90-144平方米(改善型)投资量117.17亿元,同比增长48.7%,占商品住宅投资的59.8%144平方米以上(非普通住宅)投资量19.96亿元,同比增长8.3%,占商品住宅投资的10.2%。从占比看,90-144平方米住宅投资占比最大;从增速看,90平方米及以下住宅投资增速下降。(见图4 

4

             

    二、房屋施工、新开工和竣工面积全面较快增长

    2017年,全区房屋施工面积1237.22万平方米,同比增长8.7%。其中,住宅施工面积809.77万平方米,同比下降0.8%,比重为65.5%;办公楼施工面积96.64万平方米,同比增长1.0倍,比重为7.8%;商业商务办公楼施工面积119.42万平方米,同比增长3.2%,比重为9.7%;其他用房施工面积211.39万平方米,同比增长32.4%,比重为17.1%

    全区房屋新开工面积288.85万平方米,同比增长1.1倍。新开工面积中办公楼、商业营业用房及其他用房新开工面积增速较快,分别增长20.6倍、4.0倍、3.1倍,所占比重分别为10.8%11.0%23.6%。全区竣工面积388.43万平方米,同比增长63.2%,竣工面积中商业营业用房同比下降66.1%,住宅、办公楼及其他用房竣工面积均较快增长。

由此可见,全区新开工面积的增速较快,表明全区商品房建设规模在不断扩大,已竣工的办公楼面积增速也达到1.7倍,为未来宝山商业商务楼宇的发展打下扎实基础。(见表1

 

1                                     2017年房地产项目建设情况

指标名称

计量单位

合计

其中:住宅

办公楼

商业营业用房

其他用房

施工面积

万平方米

1237.22

809.77

96.64

119.42

211.39

同比增幅

%

8.7

-0.8

1.0

3.2

32.4

新开工面积

万平方米

288.85

157.75

31.14

31.84

68.12

同比增幅

%

1.1

41.1

20.6

4.0

3.1

竣工面积

万平方米

388.43

304.86

20.63

9.96

52.99

同比增幅

%

63.2

84.3

1.7

-66.1

48.3

    三、商品房销售面积和价格理性发展

    1、市场化商品房销售面积增幅“二增二减”

    2017年,全区新建商品房销售面积287.88万平方米(含保障房口径),同比增长46.3%。从房屋类型看,新建住宅销售面积255.15万平方米,同比增长68.8%,比重为88.6%;办公楼销售面积3.79万平方米,同比下降79.6%商业商务办公楼销售面积5.99万平方米,同比下降45.5%;其他用房销售面积22.96万平方米,同比增长54.5%

剔除保障房后,市场化住宅、办公楼、商业商务办公楼及其他用房销售面积均呈现下降态势,分别下降30.8%80.8%49.3%2.2%。可见,全区销售面积的增长主要是依靠保障房一次性签售。(见图5

 

5

                    

2、市场化商品房均价增速放缓

    2017年,全区新建商品房均价为17151/平方米,同比下降23.0%剔除保障房因素,市场化商品房均价为40062/平方米,同比增长39.6%,增幅比上季度下降10.3个百分点。从房屋类型看,住宅均价为48741/平方米,同比增长44.9%;办公楼均价为23780/平方米,同比下降6.2%商业商务办公楼均价为30626/平方米,同比增长39.9%;其他用房均价为4896/平方米,同比增长23.8%

    3、销售主要集中在罗店、顾村和杨行板块

2017年,全区只有6个街镇、园区销售同比出现增长,占总数的42.9%。从销售面积看:超过30万平方米以上的有罗店镇、顾村镇、杨行镇、大场镇;从增速看:友谊路街道、高境镇、杨行镇、顾村镇销售面积增长较快,销售增速达9.2倍、1.8倍、1.6倍、1.2倍。(见表2

 

2                                2017年各街镇、园区销售面积情况

计量单位:万平方米、%

 

商品房销售面积

2017

±%

镇合计

279.03

43.5

罗店镇

95.46

80.3

顾村镇

77.31

1.2

杨行镇

44.79

1.6

大场镇

30.58

-33.4

高境镇

13.95

1.8

庙行镇

9.68

24.4

罗泾镇

6.97

-49.4

淞南镇

0.28

-95.0

月浦镇

--

--

街道合计

8.85

2.8

友谊路街道

8.83

9.2

吴淞街道

0.02

-98.7

庙行街道

--

--

    4、存量房交易呈现量跌价增

根据区房产交易中心数据显示:2017年全区存量房交易面积116.24万平方米,同比下降62.0%;交易金额318.67亿元,同比下降54.4%;存量房交易均价为27415/平方米,同比增长19.8%。从各月存量交易情况看仍处于负增长。(见图6

 

6

                 

 

    四、商品房去库存力度加大

    2017年,全区商品房空置面积116.44万平方米,同比下降15.4%,降速比上季度扩大22.1个百分点。从空置情况看,主要是以住宅空置面积量下降较为明显,减少36.23万平方米,同比下降42.8%

    从空置年限看,主要是以短期为主,空置时间在1年以内51.80万平方米,占44.5%;空置时间在1-3年(含1年)22.04万平方米,占18.9%;空置时间在3年以上(含3年)42.60万平方米,占36.6%

    五、8个横向郊区房地产开发投资完成情况

    2017年,宝山区房地产投资完成288.97亿元,投资额在郊区排第4位。从房地产投资额看,位居前三位的分别是青浦(371.0亿元)、闵行(343.6亿元)、松江(343.5亿元)。从投资增幅看,宝山区房地产投资增速位居8个郊区第5位。位居前三位的分别是青浦(36.0%)、奉贤(20.4%)、金山(18.9%)。

    从新开工面积看,宝山(288.9万平方米)位居第三,前二位分别是松江(327.2万平方米)、青浦(290.5万平方米)。从其增速看,宝山区房地产新开工面积名列首位,为同比增长1.1倍。(见表3

3                                  20178个郊区房地产投资完成情况

郊区名称

完成投资额

(亿元)

排名

增幅

%

排名

新开工面积

(万平方米)

增幅

%

青浦区

371.0

1

36.0

1

290.5

67.9

闵行区

343.6

2

-0.8

7

215.5

-18.7

松江区

343.5

3

7.7

4

327.2

17.3

宝山区

289.0

4

7.3

5

288.9

1.1

嘉定区

274.9

5

-8.3

8

126.9

-50.1

奉贤区

185.2

6

20.4

2

159.6

-54.5

金山区

80.3

7

18.9

3

42.1

-65.3

崇明区

68.4

8

7.0

6

89.0

-18.9

综上所述,2017年全区房地产市场呈现:投资呈良性发展,市场销售健康发展;施工、新开工和竣工面积双双增长;商品房销售面积上升,空置面积减少;商品房销售均价稳中有升。房地产市场理性发展,为今后宝山经济社会持续稳定发展奠定良好的基础。