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房产投资平稳增长 新建商品房销售回落明显——2018年上半年全区房地产市场情况简析
日期:2018-07-31 作者: 来源:

    2018年上半年,全区房地产业投资平稳增长,但建设资金小幅下降。受房地产市场调控影响,销售面积下降明显,但房地产去库存情况较好。

    一、房地产开发投资情况

    1、投资平稳增长

    2018年上半年,全区房地产开发在建项目66个,完成房地产开发投资130.38亿元,同比增长19.5%,占全社会固定资产投资总额的66.6%

    按房屋构成分,全区完成建筑工程投资49.32亿元,同比增长12.7%;安装工程2.70亿元,同比下降57.1%;设备购置0.39亿元,同比下降58.9%;土地购置费等为主的其他费用77.98亿元,同比增长34.4%,土地购置费的快速增长,是促进房产投资总量增长的主要原因。如剔除土地费因素影响,全区房地产开发投资同比下降4.0%

    从房屋性质看,上半年全区在建的保障房项目共46个,完成投资33.59亿元,同比增长29.5%,快于全区房地产投资10个百分点,占总投资的比重为25.8%,比重同比提高2个百分点。

    2、房地产新天地彩票平台建设规模呈现“一升二降”态势

    上半年,全区房屋施工面积980.28万平方米,同比下降5.8%。其中,住宅施工面积为595.72万平方米,同比下降16.1%;办公楼施工面积为80.17万平方米,同比增长12.1%;商业营业用房施工面积为113.22万平方米,同比增长19.0%;其他用房施工面积为191.17万平方米,同比增长17.1%。除住宅项目下降以外,其余类型施工面积均处于增长态势。

    上半年,全区新开工面积132.04万平方米,同比增长2.4%。其中住宅新开工面积同比增长32.0%,办公楼、商业营业用房及其他用房面积均下降。新开工面积主要以保障房项目为主,为74.91万平方米,占全部新开工面积的56.7%

上半年,全区竣工面积111.48万平方米,同比下降40.9%,竣工面积中商业营业用房的增速较快,同比增长20倍。(见表1

 

1                                      上半年房地产项目建设情况

指标名称

计量单位

合计

其中:住宅

办公楼

商业营业用房

其他用房

施工面积

万平方米

980.28

595.72

80.17

113.22

191.17

同比增幅

%

-5.80

-16.12

12.08

18.97

17.11

新开工面积

万平方米

132.04

92.16

0.55

6.27

33.05

同比增幅

%

2.40

32.03

-95.57

-53.66

-0.30

竣工面积

万平方米

111.48

53.46

16.49

17.52

24.01

同比增幅

%

-40.88

-61.61

-18.81

20

3.67

    3、房地产开发新天地彩票平台资金下降

上半年,全区房地产开发新天地彩票平台本年实际到位资金155.34亿元,同比下降6.7%,占当年计划投资的50.2%其中,上年末结余资金121.27亿元,同比下降2.1%,占全部资金的43.8%从资金来源渠道看,国内贷款29.92亿元,下降41.5%;自筹资金58.42亿元,增长60.0%;定金及预收款36.07亿元,下降16.4%;个人按揭贷款6.35亿元,下降73.7%;其他资金24.57亿元,下降68.8%。(见表2

 

2                                  上半年房地产开发新天地彩票平台资金到位情况

计量单位:亿元、%

指标

绝对量

增长

比重

本年实际到位资金

155.34

-6.7

100

    其中:国内贷款

29.92

-41.5

19.3

          利用外资

          自筹资金

58.42

60.0

37.6

          定金及预收款

36.07

-16.4

23.2

          个人按揭贷款

6.35

-73.7

4.1

          其他资金

24.57

-68.8

15.8

    二、房地产交易情况

    1、市场化商品房销售面积增幅“二增二减”

    上半年,全区新建商品房销售面积46.71万平方米(含保障房口径),同比下降41.3%。剔除保障房后,市场化住宅和商业营业用房销售面积,分别下降72.8%43.9%;办公楼及其他用房销售面积呈现上升态势,分别上升15.2倍和84.2%

    2、市场化商品房均价增速继续放缓

    上半年,全区新建商品房均价为19006/平方米,同比下降20.7%剔除保障房因素,市场化商品房均价为30879/平方米,同比下降26.4%,下降幅度比上年度提高13.2个百分点。其中,住宅均价为48602/平方米,同比增长1.0%

    3、销售主要集中在大场和顾村板块

上半年,全区只有3个街镇销售同比出现增长,其余均下降。其中销售面积较为集中的板块是大场镇和顾村镇。大场镇主要依靠保障房和商住用房项目的推动。(见表3 

3                                  上半年各街镇、园区销售面积情况

计量单位:万平方米、%

 

商品房销售面积

 

2018

±%

镇合计

46.64

-41.4

大场镇

33.42

74.9

顾村镇

6.78

-74.3

高境镇

2.56

18.4

杨行镇

1.73

-70.9

罗店镇

1.23

-95.0

庙行镇

0.58

-81.8

罗泾镇

0.24

24.0

淞南镇

0.10

-60.4

月浦镇

--

--

街道合计

0.07

--

友谊路街道

0.04

--

吴淞街道

0.03

--

庙行街道

--

--

    4、存量房交易降幅逐月收窄

    根据区房产交易中心数据显示:上半年全区存量房交易面积61.94万平方米,同比下降6.2%;交易金额178.89亿元,同比增长1.0%。上半年从各月累计存量交易情况看,存量房交易呈现逐月回升的态势,上半年降幅比一季度收窄24.6个百分点。(见下图)

            

5、房地产去库存情况较好

    上半年,全区商品房待售面积为120.49万平方米,同比下降20.0%。其中,待售面积1年以内50.72万平方米,同比下降22.9%;待售面积1-3年(含1年)14.55万平方米,同比下降54.4%;待售面积3年以上(含3年)55.22万平方米,同比增长4.4%

    三、与横向区比较

    1、房地产开发投资总量居第3,增幅居第2

    上半年,宝山区房地产投资完成130.38亿元,投资额在郊区排第3位,投资排名比上年提高1位。从房地产投资额看,位居前三位的分别是青浦(169.9亿元)、闵行(161.7亿元)、宝山(130.4亿元)。从投资增幅看,宝山区房地产投资增速位居8个郊区第2位,增幅排名比上年提高3位。位居前三位的分别是崇明(30.2%)、宝山(19.5%)、奉贤(15.6%)。

    2、新开工面积居第2

从新开工面积看,宝山位居第二,比排名第一位的奉贤少2.3万平方米。(见表4

 

4                                    上半年8个郊区房地产完成情况

郊区名称

完成投资额

(亿元)

排名

增幅

%

排名

新开工面积

(万平方米)

增幅

%

青浦区

169.9

1

4.1

4

43.4

-70.3

闵行区

161.7

2

-5.5

5

117.0

-1.7

宝山区

130.4

3

19.5

2

132.0

2.4

松江区

125.8

4

-9.0

6

92.4

-27.6

奉贤区

106.5

5

15.6

3

134.3

19.7

嘉定区

95.0

6

-29.2

8

72.4

32.4

崇明区

42.1

7

30.2

1

4.0

-80.9

金山区

31.4

8

-13.1

7

93.3

29.8

    综上所述,上半年宝山区房地产投资保持增长,但施工规模有了下降。房产销售市场受政策影响,新建商品房销售大幅下降,存量房交易逐月回升,去库存情况完成较好。下半年新天地彩票平台代理仍将密切关注房地产市场情况,及时做好跟踪监测分析。